Онлайн-ретейлеры двигают спрос на аренду складов

На рынке складской недвижимости Казахстана наблюдается значительный рост спроса, обусловленный стремительным развитием онлайн-торговли. В 2020 году объем спроса на аренду складских помещений увеличился на 9% по сравнению с предыдущим годом, что стало прямым следствием усиления позиций ретейлеров в сегменте электронной коммерции. Об этом сообщил финансовый аналитик Colliers Kazakhstan Темирлан Рустамбеков в интервью для Kapital.kz.

По словам эксперта, основная доля возросшего спроса на складские комплексы приходится именно на онлайн-ретейлеров. Эти компании оперативно реагируют на изменения в потребительском поведении, адаптируя свои дистрибьюторские стратегии. В 2020 году дистрибьюторские компании, ориентированные на онлайн-продажи, заняли 55% складских площадей. Транспортные и логистические предприятия арендуют 16% складов, а компании розничной торговли – около 14%.

Складская недвижимость традиционно подразделяется на четыре класса. Объекты класса А представляют собой наиболее современные и дорогостоящие комплексы. Они характеризуются удобными подъездными путями для крупнотоннажного транспорта, наличием ворот каждые 500 квадратных метров, автономным электроснабжением, тепловым узлом и круглосуточной охраной. Помещения класса А обычно имеют прямоугольную форму, высоту потолков не менее 10 метров и оснащены современными системами пожаротушения и вентиляции.

Склады класса В также оборудованы системами пожаротушения, холодильными установками и погрузочно-разгрузочной техникой. Объекты классов С и D, напротив, относятся к менее оснащенным помещениям, зачастую представляя собой неотапливаемые ангары.

В Алматы и Алматинской области наиболее востребованы складские помещения классов А и В, на долю которых приходится 58% и 23% рынка соответственно. Менее оснащенные объекты классов С и D занимают лишь 19% рынка и постепенно теряют свою актуальность. Как отмечает Темирлан Рустамбеков, из-за растущего спроса на качественную складскую недвижимость помещения низших классов постепенно вытесняются с рынка, поскольку они не столь рентабельны.

Текущие средние арендные ставки составляют: для объектов класса А – 2640 тенге за квадратный метр, для класса В – 1840 тенге, а для классов С и D – 857 тенге за квадратный метр. Наблюдается рост заполняемости высококачественных складских помещений (классов А и В), что может привести к их дефициту в Казахстане. Эксперты прогнозируют, что объекты классов С и D в скором времени полностью исчезнут с рынка, уступая место мультифункциональным складским комплексам. Такие комплексы объединяют функции склада с другими видами коммерческой недвижимости, включая офисы, гостиницы, магазины или производственные цеха.

Пандемия COVID-19 оказала существенное влияние на рынок. Владельцы складов были вынуждены идти на уступки, чтобы удержать арендаторов, чья платежеспособность снизилась. Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов рассказал, что скидки на аренду достигали 30-50%, а в некоторых случаях арендные платежи замораживались на период локдауна, иногда до полугода. Для долгосрочных партнеров стоимость аренды могла быть снижена вдвое. Подобные меры позволяют арендодателям поддерживать стабильный денежный поток для содержания объектов и постепенно отказываться от стремления к сверхприбылям.

Еще одним важным трендом является расширение и специализация складских помещений. В стране активно строятся новые склады всех классов, но особенно востребованы узкоспециализированные объекты, предназначенные для хранения конкретных видов продукции, таких как фрукты, овощи, а также товары медицинского назначения и народного потребления. В реализации таких проектов участвуют преимущественно казахстанские инвесторы, некоторые из которых привлекают иностранный капитал. Склады класса А обычно располагаются в центральных районах крупных городов, таких как Алматы, Нур-Султан и Шымкент, тогда как объекты классов В и С чаще встречаются в региональных центрах и пригородах.

Ермек Мусрепов прогнозирует, что в 2021 году стоимость аренды складских помещений снизится примерно на 10% по сравнению с допандемийным уровнем. Например, если до пандемии COVID-19 аренда складов класса В составляла 2000-2500 тенге за квадратный метр, то в этом году ожидается снижение до 1800-1900 тенге за кв. м. При этом спрос на складскую недвижимость продолжит расти. По данным эксперта, уже в январе 2021 года спрос увеличился на 15% в сравнении с аналогичным периодом 2020 года. В ответ на это участники рынка будут активно модернизировать свои объекты, включая внедрение «умных» складов, число которых на рынке Казахстана пока невелико.