Ретейл-карта Казахстана: маршрут построен

Общий объем торговых площадей в стране достигает 7,7 миллиона квадратных метров

Согласно официальным данным, представленным по итогам первого полугодия 2019 года, совокупный объем торговых площадей в Казахстане составляет 7,7 миллиона квадратных метров. Эта цифра включает все форматы коммерческой недвижимости, предназначенной для торговли, в том числе рынки, торговые дома, современные торгово-развлекательные центры и прочие официально зарегистрированные объекты. Как сообщила в интервью для «Капитал.kz» руководитель отдела оценки и консалтинга Colliers International Kazakhstan, Шахида Садырова, объем качественного предложения, под которым подразумеваются полноформатные торгово-развлекательные центры, достигает 2,7 миллиона квадратных метров, что составляет приблизительно 36% от общей площади.

- Шахида, какова текущая общая картина на розничном рынке?

- На основе данных, аккумулированных командой Colliers International, ритейл-пространство Казахстана демонстрирует сравнительно равномерное распределение между основными региональными центрами. Средний уровень обеспеченности торговыми площадями в городах второго уровня и областных центрах варьируется от 65 до 218 квадратных метров общей площади на 1 000 жителей. Показатель обеспеченности торговыми площадями является наиболее эффективным для получения объективной оценки насыщенности рынка, привязанной к численности населения региона. Однако из-за неразвитой системы учета внутренней миграции, реальные показатели обеспеченности в таких мегаполисах, как Нур-Султан, Алматы и Шымкент, существенно искажаются вследствие большого притока незарегистрированного населения, проживающего в городах длительное время. С учетом предполагаемой реальной численности населения, скорректированный уровень обеспеченности торговыми площадями для Алматы и Нур-Султана изменяется с исходных 614 кв. м и 588 кв. м до более реалистичных 490 кв. м и 450 кв. м соответственно.

Для сравнения, обеспеченность торговыми площадями (в кв. м на 1 000 жителей) в ключевых европейских городах составляет: Москва – 510, Санкт-Петербург – 528, Лондон – 224, Милан – 400, Париж – 229.

- Какие казахстанские города лидируют в рейтинге по обеспеченности торговыми площадями?

- В тройку лидеров по обеспеченности торговыми площадями, что может показаться неожиданным на фоне развитости рынков Алматы и Нур-Султана, входит Караганда. Пятерку лидеров замыкает рынок столицы. За лидерами следуют остальные относительно крупные города и областные центры республики со средним показателем обеспеченности, не превышающим 210 кв. м* общей площади на 1 000 жителей. Важно отметить, что качество торговой недвижимости в Караганде, лидирующей по показателю обеспеченности, характеризуется как среднее, как с точки зрения самих объектов, так и их концептуальных решений. Значительная часть объектов, учтенных в аналитической базе, представляют собой торговые дома средней величины, которые не достигают уровня полноформатных торгово-развлекательных центров.

- Вероятно, вы также собрали рейтинг наиболее часто задаваемых вопросов от девелоперов?

- Ключевым вопросом для девелоперов остается формирование инвестиционной стратегии на рынке торговой недвижимости: определение перспективных направлений роста и развития. Ответ на этот вопрос очевиден. Девелоперам, стремящимся занять незанятые ниши и минимизировать высокую конкуренцию в мегаполисах, рекомендуется обратить внимание на регионы, где рыночная емкость благоприятствует успешной реализации новых проектов. Однако следует учитывать, что инвестиционные циклы в регионах могут быть более продолжительными из-за относительно низких арендных ставок по сравнению с рынками, демонстрирующими высокую концентрацию розничного товарооборота.

- То есть вопрос рискованности инвестиций занимает не последнее место?

- К числу рисков для девелоперов, выходящих на региональные рынки, добавляются трудности с привлечением ритейлеров, готовых сопровождать новые проекты. Крупные арендаторы, проявляя традиционную осторожность, тщательно выбирают новые локации и неохотно инвестируют в периферийные рынки, что обусловлено значительными капитальными вложениями, необходимыми для открытия новых торговых точек. Эффективным компромиссом в ситуациях, когда ритейлер готов к выходу на рынок или в конкретный проект (при условии его текущего присутствия на рынке), но не готов нести капитальные затраты на ремонт и оснащение помещения, может стать полное или частичное финансирование девелопером строительно-монтажных работ по отделке и оборудованию. Возмещение таких затрат может осуществляться через арендные платежи или же не предусматриваться вовсе. Тем не менее, к подобным сделкам следует подходить избирательно, рассматривая их лишь в случаях, когда появление такого арендатора создаст значительный положительный эффект для рынка или проекта в целом. Инвестиции по этой схеме оправданы, если речь идет о крупных якорных арендаторах, чье присутствие критически важно для концепции проекта (например, кинотеатры или развлекательные комплексы), либо о менее масштабных арендаторах, способных генерировать значительный трафик посетителей в ТРЦ, таких как операторы быстрого питания или развивающие детские центры, не требующие больших начальных вложений и имеющие сложившуюся клиентскую базу.

- Нет ли опасений, что посетителей ТРЦ в регионах будет недостаточно для окупаемости инвестиций?

- Основные вызовы для девелоперов в неосвоенных регионах заключаются, в первую очередь, в борьбе за арендаторов, а не за посетителей, которые уже проявляют высокий интерес к появлению крупных и современных торговых объектов. Привлечение оптимального пула арендаторов, соответствующего концепции проекта, является первоочередной задачей, особенно учитывая ограниченное количество точек, необходимых для насыщения местного рынка. Проекты, которые успели обеспечить себе ключевых якорных и сетевых арендаторов, обладают значительно более высокими шансами на успех по сравнению с конкурентами, планирующими выход на рынок позднее. Последние рискуют столкнуться с дефицитом или полным отсутствием сильных ритейлеров, независимо от качества и преимуществ своих объектов.

- Как происходит выбор региона или как правильно и по каким параметрам его выбрать?

- Для адекватной оценки рыночного потенциала при выборе региона развития необходим комплексный анализ таких показателей, как обеспеченность торговыми площадями, средний доход населения, объем розничного товарооборота и его доля в совокупных доходах жителей региона. Вычисление располагаемого дохода позволяет с высокой точностью прогнозировать потенциальный товарооборот арендаторов и, соответственно, определить оптимальный арендный бюджет проекта и его масштаб, который рынок способен принять в текущий момент.

В тройку регионов с наиболее значительным потенциалом для девелоперов и ритейлеров торговой недвижимости по-прежнему входят Туркестанская область (с ключевыми городами Шымкент и Туркестан), а также Атырауская и Мангистауская области (с крупными городами Атырау и Актау), где доля торгового оборота составляет менее трети от общего объема доходов населения.

- Полагаю, собрать данные по рынку сегодня непростая задача?

- Действительно, создание комплексной базы данных по рынку страны сопряжено с определенными трудностями. Функционирование значительной части объектов в регионах, и даже в крупных городах, часто носит неорганизованный и стихийный характер. Например, по одному объекту может существовать несколько отличающихся данных о площади, заполняемости и посещаемости, верификация которых зачастую представляет неразрешимую задачу для собственника. Хочу также уточнить, что согласно международным стандартам, показатель обеспеченности торговыми площадями рассчитывается исходя из арендопригодной площади (GLA), а не общей. Однако в регионах и среди торговых объектов среднего уровня данные по GLA, как правило, недоступны, поэтому показатель обеспеченности торговыми площадями в городах Казахстана базируется на общей площади предложения на торговом рынке.