Владельцы бизнеса, расположенного на первых этажах многоквартирных домов, нередко сталкиваются с рядом специфических проблем. Одной из наиболее частых являются конфликты с жильцами или кооперативами собственников квартир (КСК). О том, как предотвратить подобные ситуации и эффективно их разрешать, в беседе с корреспондентом «Капитал.kz» поделился партнер юридической фирмы Synergy Partners Нуржан Стамкулов.
На вопрос о том, каковы основные риски и последствия конфликтов между предпринимателями и КСК, юрист отметил: нередко конфронтация с КСК приводит к неправомерному отключению коммунальных услуг – воды, электричества или отопления. Такие действия могут парализовать работу предприятия, привести к потере клиентов и значительным финансовым убыткам. Нуржан Стамкулов подчеркивает, что согласно действующим Правилам пользования системами водоснабжения, а также Правилам пользования тепловой и электрической энергией, КСК не обладает полномочиями по отключению этих ресурсов. Такое право имеют исключительно прямые поставщики услуг. Для минимизации рисков он настоятельно рекомендует предпринимателям заключать прямые договоры на поставку коммунальных услуг с соответствующими региональными поставщиками. Например, в Алматы это АО «Алматинские тепловые сети» и ГКП «Алматы Су».
Касательно необходимости юридической помощи при заключении прямых договоров с коммунальными службами, Стамкулов ответил, что это не всегда обязательно. Предприниматели вполне могут самостоятельно заниматься оформлением таких соглашений, так как поставщики обычно предлагают типовые формы договоров, адаптированные для коммерческих организаций.
В случае необоснованного ограничения доступа к коммунальным услугам, юрист повторно акцентирует внимание на важности прямого подключения или предварительной работы по исключению таких рисков. Если эти меры не дали результата и бизнес несет значительные убытки, единственным эффективным способом урегулирования ситуации остается обращение в судебные инстанции.
Среди других распространенных проблем, с которыми сталкиваются предприниматели, Нуржан Стамкулов выделяет необоснованно завышенные расходы на содержание общего имущества дома – подъездов, крыш, придомовых территорий. Подобные решения зачастую принимаются на общих собраниях жильцов и фиксируются в протоколах, при этом размер отчислений для бизнеса может быть в 3-5 раз выше, чем для владельцев жилых помещений.
Он подчеркивает, что взимание повышенных тарифов с бизнеса без его согласия противоречит Закону Республики Казахстан «О жилищных отношениях». Согласно этому закону, каждый собственник помещения обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в нем.
Закон предусматривает возможность повышенных отчислений только в том случае, если предприниматель использует общедомовую территорию в своих коммерческих целях (например, хранит товары в подвале или эксплуатирует крышу). В любом случае, будь то ТОО или ИП, представитель бизнеса обязан участвовать в общем собрании жильцов, на котором принимаются решения о взимании любых расходов, чтобы иметь возможность выразить свою позицию.
Касательно информирования о предстоящих собраниях жильцов, поскольку объявления часто срываются, Нуржан Стамкулов констатирует отсутствие специализированных онлайн-платформ. Предпринимателям приходится самостоятельно и регулярно отслеживать информацию о таких мероприятиях.
В случае неправомерного повышения затрат на содержание общего имущества, единственным способом защиты является обращение в суд. Решение общего собрания жильцов, зафиксированное в протоколе, не подлежит изменению или отмене вне судебного порядка. Юрист отмечает, что коллективный иск от нескольких предпринимателей против КСК или решения общего собрания значительно повышает шансы на успех, при условии, что бизнес ведет свою деятельность в строгом соответствии с законодательством.
Нуржан Стамкулов также затронул тему нарушений прав жильцов со стороны бизнеса, отмечая, что это происходит довольно часто. Примеры включают открытие ночных клубов без надлежащей шумоизоляции, что создает дискомфорт для жителей верхних этажей. Еще одна проблема – самовольное возведение конструкций, таких как козырьки или навесы над магазинами, которые могут перекрывать обзор из окон второго этажа, вынуждая жильцов устанавливать решетки за свой счет. Подобные действия расцениваются как нарушение прав собственников квартир. Юрист также приводит примеры установки козырьков над кофейнями или салонами красоты из материалов, не обеспечивающих звукоизоляцию, из-за чего шум дождя начинает беспокоить жильцов. Он подчеркивает, что предпринимателям следует внимательно относиться к таким, казалось бы, «мелочам», чтобы избегать конфликтных ситуаций с жильцами.
Что касается парковки автомобилей, Нуржан Стамкулов поясняет, что право на парковку вблизи жилых домов зависит от конкретных обстоятельств и четкости документации. Крайне важно, чтобы в правоустанавливающих документах на недвижимость было ясно определено, какая часть прилегающей территории является общественной, а какая находится в собственности или пользовании предпринимателя.
Относительно судебных издержек при оспаривании решений КСК или общего собрания жильцов, юрист отмечает, что сумма зависит от сложности дела и времени, затраченного юристом. В среднем, расходы могут варьироваться от 500 тысяч до 1 миллиона тенге, однако, по его словам, эти затраты часто окупаются. В качестве примера он приводит ситуацию, когда из-за незаконно завышенных платежей за содержание общего имущества предприниматель переплачивал в 5 раз больше, чем жильцы, что за пятилетний период могло составить до 5 миллионов тенге.
На вопрос о шансах на выигрыш подобных исков, Нуржан Стамкулов отвечает, что при наличии законных оснований вероятность успеха значительно возрастает, хотя каждая ситуация индивидуальна. Общее количество исков со стороны бизнеса к КСК остается высоким. Он подчеркивает, что если предприниматель ведет свою деятельность строго в рамках правового поля, конфликты с КСК могут быть разрешены весьма эффективно.
