Аскар Билисбеков: Рынок офисной недвижимости в стране очень кривой

Казахстан пока не следует основным мировым тенденциям в сфере офисной недвижимости. Вскоре компании начнут пересматривать арендуемые площади, оценивая время, которое сотрудники проводят на рабочем месте, и оптимизируя расходы на аренду. Это уже происходит в Европе и на Западе. Об этом рассказал председатель правления Estate Management Company Аскар Билисбеков в интервью корреспонденту делового еженедельника «Капитал.kz». Эта компания является одним из крупнейших держателей офисной недвижимости в стране.

– Аскар, вы советуете бизнесменам строить бизнес-центры класса А. Готовы ли они к таким вложениям?

– Да, готовы. В Казахстане на сегодняшний день только один бизнес-центр класса А+ – это Talan Towers в Нур-Султане. Многие бизнесмены считают, что если они построили здание с хорошей локацией и фасадом, то это уже класс А. Но они не хотят заниматься кондиционированием, пожарной безопасностью и другими важными аспектами. Между тем, существует около 27 критериев, которым должно соответствовать здание класса А, включая высоту потолков не менее 2,8 метра, фальшполы и энергоэффективные технологии.

– Почему все же стоит строить такие центры?

– В Алматы всего два качественных бизнес-центра, а клиенты хотят высший класс. Сейчас можно построить бизнес-центры класса А дешевле, чем 5 лет назад, благодаря снижению цен на технику и землю. Для крупных арендаторов важнее всего безопасность, а затем уже цена.

– То есть цена важнее класса?

– Когда мы говорим о качественном бизнес-центре, важно понимать, сколько их строить и какую цену аренды устанавливать. У нас есть качественные центры, но с высокой арендной платой. Можно построить качественно и сдавать по адекватной цене.

Я видел, как некоторые советские здания внутри превращаются в бизнес-центры, хотя снаружи этого не видно. Вахтер, он же охранник и администратор, управляет всем. Но это жилое здание, не предназначенное для офисов, хотя аренда там стоит 1,5 тыс. тенге за кв. м. Как с этим конкурировать?

В Казахстане еще не принят тренд на оптимизацию аренды офисов. В Европе и США компании измеряют, сколько времени сотрудники проводят в офисе, и исходя из этого определяют нужные площади. Работодатели задумываются, зачем тратить деньги, если можно создать flexible desk для работы в течение дня.

Коворкинги только начинают появляться в Казахстане. В США они появились в 60-х годах, но на самом деле их родиной считается Германия, где после войны старались оптимизировать все возможное.

Это для тех, кто готов рисковать и понимает рынок офисной недвижимости. Это инвестиции на долгосрочную перспективу.

– Проекты окупаются не раньше 10 лет?

– Да. Но на рынке есть проблемы. Как найти офисное здание? Обычно через krisha.kz, хотя у нас есть крупные компании, занимающиеся арендой офисов. Но кто из арендаторов их знает? На сайтах много мошенников. Меня удивило, что там размещают фотографии наших площадей и даже пытаются их продавать.

– Это дикий рынок.

– Да, это так. Построено много бизнес-центров, а старые административные здания и жилые дома конвертируют в офисы. Для мошеннических компаний это удобно: не нужно заключать долгосрочные договоры аренды.

Рынок настолько искажен, что мы вступили в Ассоциацию управляющих сервисных компаний Казахстана, чтобы создать правильный рынок. Ассоциация существует давно, но теперь мы начали менять ее формат. Когда рынок будет работать прозрачно, арендаторы будут понимать, где класс А, как формируется цена аренды, и многие вопросы отпадут.

– Как изменились арендные ставки с 2016 года?

– Тогда аренда была в иностранной валюте, и большинство договоров класса В заключались по $40-45 за квадрат. Сейчас цены от 5 тыс. до 9 тыс. тенге.

– Строительство новых площадей – выгодный бизнес?

– Да, с точки зрения создания фонда жилой недвижимости.

– У вас есть проект коворкинга ALPHArabius. Как решились на такой проект?

– В 2016 году, когда я пришел в ЕМС, мы начали выкупать залоговые бизнес-центры у «Казкома» и рассматривать разные концепции их использования. Основная идея – удержать максимальное число арендаторов в одном портфеле. Проект запускался в партнерстве с Алмасом Абдыгаппаровым и Эмилем Малджановым. Мы защитили проект перед акционерами и начали строительство. ЕМС остается собственником помещения до принятия решения о реализации. У нас есть партнеры, так как проект требует отдельной команды. Много людей ждет запуска этого коворкинг-центра, включая юристов и фермеров.

– Сколько инвестировано?

– Покупка здания обошлась в 12 млрд тенге, и еще 816 млн тенге вложено в ремонт.

– Вы бы сами хотели там работать?

– Да. Там прекрасная инфраструктура – рестораны, удобная локация, паркинги. Коворкингов не хватает. Скоро крупные компании начнут туда переезжать из-за оптимизации затрат и создания сообщества.