Доходный дом: еще один способ заработать на недвижимости

Как предсказывали аналитики, в этом году цены на жилье в Казахстане будут снижаться. На этом фоне зарубежные риелторы советуют рассмотреть возможность инвестиций в иностранную недвижимость, не только как в жилье, но и как в полноценный бизнес. Сегодня существует множество агентств, которые помогают находить доходные дома в разных странах. Доходность таких инвестиций может достигать 3−5% в год, а в некоторых странах предлагаются выгодные условия ипотеки. Однако для управления недвижимостью потребуется помощь управляющей компании. В каких странах лучше приобретать недвижимость для дохода и как обстоят дела с мировым рынком аренды, выяснял корреспондент «Капитал.kz».

Выбор недвижимости для бизнеса лучше всего делать в странах с развитым рынком аренды. В странах ЕС наибольшая доля арендаторов наблюдается в Германии (48,1%), Австрии (44,3%), Дании (37,3%), Великобритании (36,5%) и Франции (35,9%). В столицах и крупных городах эта доля может быть еще выше, например, в Берлине она достигает 80−85%. Для сравнения, в Румынии, где наибольшая доля собственников в ЕС, арендаторы составляют лишь 3,6%, — сообщает Юлия Кожевникова, ведущий эксперт Tranio.

Илья Андреев, вице-президент BECAR Asset Management Group, отмечает, что рынок арендного жилья наиболее развит в крупных мегаполисах США, Франции, Англии, Японии и Германии. В таких городах, как Нью-Йорк, Париж, Лондон, Токио и Берлин, доля арендного жилья составляет 40−60%. Люди выбирают аренду или покупку жилья, исходя из своих финансовых возможностей. Недвижимость в крупных городах часто оказывается дорогой и недоступной для многих. Еще один фактор — желание жить ближе к работе, что позволяет экономить время на дорогу. Аренда дает возможность легко менять место жительства в зависимости от расположения офиса. В западных странах мобильность населения выше, чем в СНГ, что также способствует популярности аренды, — поясняет Андреев.

В таких городах, как Лондон, Нью-Йорк, Женева, Цюрих и Берлин, популярно приобретение нескольких квартир для сдачи в аренду, отмечает Марина Кузьмина, глава международных продаж Knight Frank. В Берлине более 50% населения живет в арендованном жилье, а государственная политика защищает арендаторов. Цены на аренду регулируются, поэтому аренда часто оказывается выгоднее покупки. Спрос на аренду высок, и инвесторы покупают несколько квартир для сдачи в аренду, что приносит стабильный доход в валюте. На курортах популярны виллы и шале, которые сдаются в аренду на короткий срок. Площадь таких объектов начинается от 400−500 кв. м, а стоимость аренды в неделю — от 10 000 у.е., срок аренды обычно составляет от 1 недели до 3 месяцев.

Перед покупкой недвижимости для сдачи в аренду, предупреждает Юлия Кожевникова, важно понимать, что это долгосрочная инвестиция на 10−20 лет. Недвижимость в таких странах, как Австрия и Германия, приносит стабильный доход и дорожает со временем. Аренда покрывает ипотечные платежи и при грамотном управлении может приносить прибыль. Доходность составляет 3−5% в год. Для удаленного инвестора понадобится управляющая компания. Выгоднее приобретать объекты на 10−18 квартир, так как это снижает затраты на управление, — отмечает эксперт. Но не стоит выбирать объекты по принципу "чем дешевле, тем лучше". Небольшие ликвидные дома в хороших районах стоят от 1,5 до 2,5 млн евро. Учитывая, что немецкие банки выдают ипотеку на 50% стоимости, потребуется минимум 750 тыс. евро собственных средств (без учета дополнительных расходов).

При выборе городов стоит ориентироваться на мегаполисы с развитым рынком труда, где есть работа и арендаторы, что обеспечивает стабильный спрос на жилье. В Германии это Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кельн и Мюнхен, в Австрии — Вена. Важно учитывать и конкретный район: лучше покупать там, где растет арендная плата и спрос, увеличивается население и планируются крупные инфраструктурные проекты.

Рынок аренды за границей разнообразен и популярен, поэтому перед инвестированием стоит тщательно его изучить. С одной стороны, заманчиво владеть доходным домом в Берлине, но с другой — необходимо изучить все возможные варианты и ознакомиться с правилами аренды в стране.