Эксперты поделились важной информацией для застройщиков коммерческой недвижимости.
При анализе участка для будущего проекта офисной недвижимости важно учитывать не только местоположение, но и окружение, которое может оказывать как положительное, так и отрицательное влияние. А на существующих объектах предпочтения арендаторов значительно изменились после локдауна, сообщает Деловой Казахстан.
Согласно данным из открытых источников, девелоперов и аналитики компании PMG, являющейся членом Ассоциации QAZPROPERTY, в Нур-Султане в классе «А» коммерческой недвижимости наблюдалось значительное снижение арендных ставок в начале года, однако сейчас ситуация стабилизируется благодаря экономической обстановке в стране. Класс «В» демонстрирует стабильные показатели, с небольшими снижениями арендных ставок из-за конкуренции за клиентов. В классе «С» наблюдается стабильный рост арендных ставок, что связано с повышением спроса со стороны компаний, которые вынуждены перемещаться в более доступные офисы для экономии и сохранения присутствия на рынке в сложившейся ситуации из-за последствий COVID-19.
«В объектах класса «А» высокая заполняемость обусловлена снижением арендных ставок и наличием долгосрочных договоров аренды. В классе «В» заполняемость ниже в районе Алматы из-за удержания уровня арендной ставки. В классе «С» высокая заполняемость связана с переездом бизнеса из ТЦ и ТРЦ, вызванным ограничительными мерами по борьбе с коронавирусом», — отметил эксперт Property Management Group Константин Глушко.
Выяснилось, что в городских кварталах арендные ставки класса «В» выше из-за наличия новых объектов. Высокая заполняемость объясняется готовностью арендаторов выбирать более качественные, новые офисы. В спальных районах заполняемость в классе «В» высокая из-за сильного демпинга.
В объектах с несколькими собственниками ставки ниже из-за отсутствия единой ценовой политики. Заполняемость обеспечивается бизнесом, для которого важна низкая стоимость. Исключение составляет класс «А», где аудитория ценит качественное обслуживание.
«В бизнес-центрах с профессиональным управлением высокие арендные ставки и заполняемость благодаря активной работе по привлечению арендаторов и высокому уровню сервиса. Исключение составляют объекты в районе Байконыр из-за схожести классов «В» и «С» по возрасту зданий и отсутствию качественного оборудования и сервиса», — сообщил Глушко о ситуации в Нур-Султане.
Специалисты отметили, что бизнес-центры и офисы лучше не располагать рядом с ветхим жильем, недостроенными объектами, гаражами, ЖД-путями и СТО. Хорошее место для офиса — район, где в радиусе 200 метров есть банк, фитнес-центр, гостиница, точки питания, нотариус, образовательный центр и полиграфия. Внутри БЦ желательно оборудовать ресепшен, конференц-зал, точки питания и комнаты переговоров. Важно, чтобы инвестиции в офисную недвижимость возвращались с определенной доходностью, что требует эффективного и безрискового управления объектом.
«К управляемым рискам относятся условия арендного договора, уровень операционного и финансового левериджа, структура инвестированного капитала и его стоимость, доля рынка недвижимости и структура арендаторов. Этими рисками может управлять как штат администрации объекта, так и внешняя компания, предоставляющая услуги по коммерческому управлению. Обе формы управления имеют свои плюсы и минусы», — пояснил Константин Глушко.
Общая площадь объектов офисной недвижимости в Нур-Султане на конец августа 2021 года составила 1 777 502 м², что включает 143 объекта. За 4 года объем рынка коммерческой недвижимости увеличился на 677 502 м² (33 объекта класса «В»). Класс «B» занимает наибольшую долю предложения благодаря оптимальному соотношению цены и качества, что делает его востребованным для бизнеса.
«В деловых центрах 51% офисных площадей, что обусловлено высокой плотностью объектов и их площадью, что значительно больше ввиду повышенного спроса в этих локациях. Городские кварталы предлагают хорошее соотношение местоположения, инфраструктуры и цены для объектов класса «В», но объем таких объектов меньше из-за низкого спроса и деловой активности. Спальные районы экономически невыгодны для застройки офисной недвижимостью из-за низкой деловой активности», — пояснил Глушко.
Объекты класса «А» проектируются с большими площадями для более эффективной финансовой модели. Их занимают национальные и крупные международные компании, число которых редко увеличивается, поэтому основное строительство направлено на объекты класса «В».
«Причина большого числа объектов в районе Есиль — расположение Административного и Финансового центров. Есиль — район новой застройки, поэтому объектов класса «С» здесь меньше. Основная часть объектов класса «С» находится в районе Сарыарка, где преобладает старая застройка. Здесь же расположен исторический деловой центр», — заключили эксперты.
Подготовил Альберт Ахметов
