Девальвация и удорожание кредитов препятствуют развитию первичного жилищного строительства

Текущая макроэкономическая ситуация, характеризующаяся девальвацией национальной валюты и ростом стоимости кредитных ресурсов, создает значительные препятствия для развития первичного жилищного строительства в Казахстане. Застройщики, сталкиваясь с дефицитом тенговой ликвидности, не готовы работать в убыток и снижать свою маржу, особенно в условиях ожидания возможных дальнейших курсовых колебаний. Это приводит к появлению на рынке противоречивых прогнозов относительно будущего первичного жилья.

Согласно прогнозу Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК), в ближайшие два-три года может возникнуть дефицит первичного жилья. По данным АЗК, за последние полгода количество предложений на первичном рынке сократилось на 20%. Исполнительный директор АЗК Аслан Тукиев отметил, что, несмотря на ввод рекордных 720 тысяч квадратных метров жилья в августе 2015 года, многие строительные компании заморозили новые проекты. Основными причинами он назвал удорожание стройматериалов и услуг, девальвационное давление, рыночную волатильность и отсутствие четкой государственной программы по развитию жилищного строительства в республике. АЗК также предлагает переход на тенговый перерасчет при продаже недвижимости для снижения влияния курсов валют.

Эксперт, директор агентства недвижимости DIXI Нина Лукьяненко, оценивая текущую ситуацию, подчеркивает, что доступность финансирования строительства фактически превратилась в «недоступность». В условиях экономической турбулентности практически невозможно построить долгосрочные прогнозы и разработать стратегию. Она прогнозирует сужение рынка предложений, однако отмечает, что новые проекты все же появятся, но застройщикам придется значительно пересмотреть свою норму прибыли, возможно, до минимума.

Вместе с тем, общий объем жилищного строительства за прошлый год демонстрировал неплохие результаты. Фактическая стоимость строительства жилых зданий по Казахстану достигла 641,9 млрд тенге. Наибольшие объемы пришлись на Астану (166,5 млрд тенге) и Алматы (147 млрд тенге), которые вместе составили почти 50% от общего объема по стране. Алматинская область также показала значительный результат — 70,4 млрд тенге (11%), в то время как Северо-Казахстанская область оказалась в хвосте с 7,3 млрд тенге.

Однако глава строительного холдинга THS GROUP Кайрат Кудайберген считает, что разговоры о дефиците «первички» сильно преувеличены. Он признает сложности, с которыми сталкиваются застройщики – дефицит тенговой ликвидности, недостаточная кредитная масса, а также удорожание кредитов в иностранной валюте примерно на 30%. Тем не менее, он утверждает, что для возникновения дефицита необходимо, чтобы абсолютно все застройщики остановили или заморозили свои проекты на неопределенный срок, что маловероятно.

Нина Лукьяненко также дополняет, что спрос на жилье, несмотря на стагнацию рынка, скорее всего, останется на достаточно высоком уровне. Ключевым фактором будет цена. Учитывая, что обеспеченность населения жильем остается неоптимальной, а большая часть существующих строений морально и физически устарела, покупатели с деньгами активно наблюдают за рынком и принимают решения о покупке, как только появляются ликвидные объекты с объективной ценой.

Участники рынка пока не могут прийти к единому решению относительно валюты для расчетов. Разрешение ситуации ожидается либо за счет стабилизации на отечественном валютном рынке, либо в результате возможной фиксации тенге к рублю, что сейчас активно обсуждается, но пока трудно представить в реализации.